V Praze akutně docházejí moderní kanceláře: omezená výstavba žene nájemné do rekordní výše i nad 30 EUR/m2
Ten kontrast nemůže být větší: už dlouho nad Prahou nebylo na rozsáhlých staveništích k vidění tolik jeřábů. A přesto trh vykazuje chronický nedostatek moderních kanceláří. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE má vysvětlení několik rovin. První je, že řada budovaných kancelářských staveb je určena pro předem zajištěného nájemce a nedostane se na trh. Druhou to, že ani aktuální horečnatá výstavba nepokryje poptávku firem odloženou ještě z covidového období. A konečně třetí je fakt, že stavby se v mnoha případech týkají typů rezidenčních staveb než kanceláří.
„Podmínky diktují developeři a pronajímatelé, čemuž odpovídá i růst nájemného. Hranice 25 EUR za čtvereční metr měsíčně se u moderních administrativních staveb začíná stávat normou, nikoli výjimkou,“
shrnuje aktuální stav na trhu kancelářských prostor v Praze Lena Popová, Head of Office Letting ve 108 REAL ESTATE.
Popsaný stav dokládají data. Nabídka, ovšem velmi rychle obsazená, nových kanceláří se vloni a letos dostane na celkem maximálně 60 000 m2. V příštím roce to nebude o mnoho více, celkem zhruba 40 000 čtverečních metrů. Skokový nárůst 108 REAL ESTATE očekává až v roce 2028, kdy má být dokončeno více než 130 000 m2 moderních kancelářských ploch.
„Vidíme řadu kancelářských staveb realizovaných na míru velkým nájemcům nebo budoucím vlastníkům. Pokud firmy plánují stěhování do větších nebo moderních prostor, je nezbytné začít prověřovat možnosti s dvou až tříletým předstihem. Týká se to poptávek už od 2000 čtverečních metrů a více,“
konstatuje Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE. Ačkoliv pražský trh kancelářských prostor vykazuje stále neobsazenost kolem 6,5 %, bez nájemců zůstávají především menší kanceláře.
Opatrný přístup developerů i financujících bank ke kancelářskému segmentu byl daný post-covidovým rozšířením home-office a tzv. remote, tedy práce na dálku. Byly to především coworkingové prostory, které z této situace těžily. V posledním roce je ovšem patrná změna přístupu zaměstnavatelů, a to nejen tradičních korporací: pracovníci se vracejí do kanceláří. Čeká je však především hot desking a další podoby efektivního využití prostor, kdy se o jedno místo dělí dva a více zaměstnanců. Rozšiřují se collaboration spaces, shared spaces, zasedací místnosti.
„Na trhu vidíme jen několik nájemců, kteří by expandovali. Klíčová je flexibilita, která i v době rostoucího nájemného brzdí celkové firemní náklady,“
popisuje situaci na trhu Lena Popová. Právě nájemné signifikantně dokládá proměnu v oblasti nových kanceláří: zatímco ještě nedávno bylo nájemné ve výši 25 EUR za čtvereční metr a měsíc považováno za výjimečné, u řady nových kancelářských projektů se stává normou. Očekávání developerů jdou v některých případech ještě výše. Týká se to především zcela nových nebo kompletně rekonstruovaných staveb v centru Prahy – Hybe, Vinohradské nebo Kotvy.
Hranice 25 EUR / m2 není dosahována nebo překonávána plošně v celé Praze. Nejčastější příklady je možné najít v Karlíně, který již delší dobu patří k nejvíce vyhledávaným adresám. Boutique projekt Vydrovka míří dokonce k 28 EUR.
„Není tomu tak dávno, co firmy usilující o přestěhování do IT srdce Prahy, Karlína, odmítaly přistoupit na požadované nájemné kolem 20 EUR. Aktuálně je hladina o 20 až 25 % výše a stejně v Karlíně zájemci občas soutěží v dražbách i o prostory určené pro obchod nebo služby,“
doplňuje Martina Nielsen z Office Letting týmu 108 REAL ESTATE.
Právě Karlín, a obecně Praha 8, však není místem s nejvyšší koncentrací výstavby nových kanceláří. Největší aktivita se odehrává na Praze 4. Jde hlavně o oblast Pankráce s budovami Isola – Generali, kompletní rekonstrukcí sídla Generali, KEY nebo objekt Boka. Brumlovka se rozroste o kancelářské budovy Orion a Hila, dosud nejrozsáhlejším záměrem je budova Sequoia u stanice metra Roztyly. Významnou proměnou s dopadem na nabídku administrativních ploch prochází (a ještě projde) oblast Florence nebo Masarykova nádraží.
Rozvoj levého břehu Vltavy je určován především výstavbou Smíchov City. Na Praze 6 však získává stále silnější pozici Penta Real Estate: od 4. kvadrantu na Vítězném náměstí až nově po okolí budov Cube a Argo na Evropské třídě.
„V případě kancelářského trhu se nelze omezovat jen prémiovými novostavbami. V následujících letech lze očekávat ohlášení přestaveb, modernizací nebo rozšíření řady starších administrativních budov. Ty budou kvůli relokaci nebo konsolidaci postupně opouštět velcí nájemci hlavně z řad finančních nebo obchodních skupin,“
upozorňuje Jakub Holec.
Aktuální nedostatek větších kancelářských ploch má vliv i na snižující se ochotu vlastníků starších budov poskytovat v rámci renegociací významnější slevy nebo investice do fit-outů. Nejsou vyloučené, ale majitelé je podmiňují delší nájemní smlouvou. Pronajímatelé nadále preferují prodlužování nájemních smluv stávajících nájemců, ovšem s ohledem na podmínky na trhu mají silnější pozici – a často v záloze poptávky dalších zájemců o pronájem.