Pražský kancelářský trh v Q1 2026: Nabídka se ztenčuje, nájemci stále raději zůstávají

Pražský trh moderních kanceláří vstoupil do roku 2026 ve strukturálně napjaté pozici. Neobsazenost meziročně klesla, dodávky nových ploch budou letos hluboko pod dlouhodobým průměrem a více než polovinu poptávky tvoří renegociace stávajících smluv. Co to znamená pro firmy, které kancelář mají, hledají, nebo pronajímají?

Trh v číslech: zásoba roste pomalu, neobsazenost dál klesá

Celková zásoba moderních kanceláří v Praze dosáhla na konci prvního čtvrtletí 2026 hodnoty 3,93 milionu m². Míra neobsazenosti se mezikvartálně nezměnila a zůstává na 5,8 %, meziročně však klesla o 114 bazických bodů — což potvrzuje, že volné kvalitní plochy z trhu mizí.

Rozdíly mezi lokalitami jsou přitom dramatické:

• Praha 2: jen 2,1 % neobsazenost
• Praha 1: 3,1 %
• Praha 10: 12,4 %
• Praha 3: 10,4 %

V pěti nejatraktivnějších lokalitách — centrum, Karlín, Pankrác, Holešovice a Brumlovka — se neobsazenost pohybuje pouze mezi 3 a 5,5 %. Tyto lokality tvoří téměř polovinu trhu, takže pocit „není z čeho vybírat" je pro mnoho nájemců realitou, ne dojmem.

Pro hledající: nabídka je úzká, předpronájmy se vyplatí

Pokud aktuálně hledáte kancelář v Praze, je dobré počítat s tím, že najít kvalitní plochu v atraktivní lokalitě je dnes výrazně náročnější než před dvěma lety. Volných ploch je k dispozici 228 300 m², ale jejich rozložení nahrává pronajímatelům.

Co s tím:

• Prime nájemné v centru zůstává stabilní na 30 EUR/m²/měsíc, ve vnitřních částech města se přibližuje 22 EUR/m²/měsíc — výrazný pokles cen čekat nelze
• Ve výstavbě je sice 312 900 m², ale více než 63 % je už předpronajato — to znamená, že čekat na dokončení nové budovy bez předpronájmu je dnes rizikové
• Certifikace BREEAM/LEED a energetická účinnost se staly standardní podmínkou výběru — bez nich firma dnes prostě nehledá

Pro stávající nájemce: renegociace dává smysl, ale připravte se předem

Strukturu poptávky v Q1 2026 dominovaly renegociace stávajících smluv s podílem 57 %. Nové nájmy a expanze tvořily 27 %, předpronájmy 15 % a podnájmy zbývající procento. Trend je jasný: firmy si raději vyjednají lepší podmínky tam, kde už jsou, než aby řešily stěhování.

Mezi nejvýznamnější transakce čtvrtletí patří právě renegociace velkých nájemců:

• Deutsche Börse Group v komplexu Futurama Business Park (Praha 8) — 15 500 m²
• Novartis v budově Gemini A (Praha 4) — 10 700 m²
• Pure Storage Czech Republic v Danube House (Praha 8) — předpronájem na 15 000 m²

Hybridní práce se etablovala jako standard, prostorové požadavky firem se ustálily a kvalitní budova s ESG certifikací se proměnila v konkurenční výhodu při náboru. Jenže pozor — vzhledem k tomu, že trh nahrává pronajímatelům, vyplatí se otevřít jednání s předstihem.

Pro pronajímatele: nejlepší prostředí za poslední roky

Pro vlastníky kanceláří je situace v Q1 2026 strukturálně příznivá. Vyjednávací pozice je silná, prime nájemné se drží, čistá absorpce je kladná (+7 800 m²) a poptávka po kvalitních plochách s certifikací zůstává robustní — hrubá realizovaná poptávka meziročně vzrostla o 19 % na 105 400 m².

Z pohledu nájemců dominují technologické společnosti (28 %), finanční instituce (19 %) a zdravotnictví (16 %). Geograficky největší zájem směřuje do Prahy 8 (48 % aktivity), Prahy 4 (22 %) a Prahy 1 (7 %).

Co čekat dál: developeři se opatrně vracejí

Po několika utlumených kvartálech vstoupily do pipeline tři nové spekulativní projekty:

• Sequoia (Praha 4) — 33 000 m²
• Churchill III (Praha 2) — 20 800 m²
• Dvory Vysočany (Praha 9) — 6 000 m²

Jde o signál, že developerská důvěra se vrací — ale celoroční dodávky 2026 budou činit jen zhruba 36 700 m², hluboko pod dlouhodobým průměrem. Skutečné uvolnění nabídky lze čekat nejdříve v roce 2027 a 2028, a i to s rezervou, vzhledem k vysokému podílu předpronájmů u rozestavěných projektů.