Nejistý vývoj povolovacího řízení ochlazuje poptávku po rozvojových pozemcích – developeři čekají na investice i nájemce
Pět a více hektarů, aspoň 20 000 čtverečních metrů zastavitelné plochy a platné povolení stavebního záměru. Takto vypadá nejčastější poptávka po rozvojovém pozemku v České republice. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE se však meziročně další požadavky a podmínky v tomto segmentu na trhu změnily. Developeři už nenakupují do zásoby, ale takřka výhradně na míru konkrétním nájemcům nebo koncovým vlastníkům. Tradičně nejatraktivnější lokality kolem Prahy, Brna a Plzně doplnily i regiony spojené s ohlášenými významnými investicemi – například Chebsko, kde Mercedes-Benz plánuje vybudovat velké logistické centrum náhradních dílů. Zájem kupujících se podle 108 REAL ESTATE soustředí také na oblasti kolem nově budovaných dálničních úseků, zejména D6 a D35.
Vedle dobré lokality je ale důležité ještě zejména platné povolení. Velké pozemky 4 ha a více jsou bez povolení prakticky neprodejné. A i u těch menších absence povolení záměru sráží cenu až o polovinu. Jde přitom o značný objem peněz: průměrná cenová hladina středně velkých průmyslových pozemků dosáhla 95 EUR/m², což představuje nárůst o přibližně 25 % za tři roky. V Praze a okolí se však cena často dostává nad 250 EUR/m². „Zájem je značný, připravených pozemků málo. Nikdo neví, co se stane po dalších úpravách stavebního zákona s povolovacím řízením. Riziko jeho dalšího zpomalení nebo i úplného zastavení je značné, obchodují se proto v naprosté většině ty pozemky, které mají tento proces úspěšně vyřešený,“ konstatuje Michal Diviš, Head of Investment v 108 REAL ESTATE, jehož tým ročně zobchoduje kolem 700 000 m2 rozvojových pozemků.
Built to suit, tedy výstavba pro konkrétního nájemce nebo budoucího vlastníka, byla v prvním pololetí letošního roku dominantním akcelerátorem zájmu o rozvojové pozemky v České republice. Na minimum se snížil zájem developerů o plochy pro spekulativní výstavbu, tedy bez známého uživatele průmyslové stavby. Tím důležitější je platné povolení záměru nebo aspoň soulad s územním plánem.
Podle týmu 108 REAL ESTATE realitu 1. pololetí letošního roku ovlivňuje neuspokojivý stav na úrovni povolovacího řízení, který trvá od léta 2024. Deklarované měsíční lhůty ve stavebních řízení nejsou dodržovány – už proto, že často trvá i rok, než se příslušný stavební úřad k podané žádosti o povolení záměru vůbec dostane. „Běžně se setkáváme s tím, že než úřad vůbec zahájí řízení, nebo v jeho průběhu, stavebníkovi stihnou propadnout stanoviska správců sítí a dalších dotčených orgánů, jejichž platnost je obvykle jen dvanáct měsíců. Tím pádem se celý proces právě vinou nečinnosti úřadu neúměrně prodlužuje a prodražuje,“ líčí tristní zkušenost Michal Diviš.
Investiční odborníci tak s velkou mírou nejistoty vzhlížejí k další projednávané změně (nového) stavebního zákona, která by měla pracovníky stavebních úřadů převést pod státní správu a centralizovat je. Hlavní riziko vidí zejména v personálních a odborných kapacitách, které jsou už nyní nedostačující. A citelnější úbytek pracovníků stavebních úřadů by celý povolovací proces mohl ještě dále zpomalit. Dostupné návrhy novely také nepočítají s vymahatelností nebo nějakou formu penalizace stavebního úřadu, pokud nebude zákonem stanovené lhůty dodržovat. Pro vyřešení tristní situace ve stavebním řízení je přitom garance (i zákonem určených) lhůt klíčová.
Pozitivnější změnou stavebního práva by podle 108 REAL ESTATE naopak mohlo být snazší vyjímání bonitní půdy ze zemědělského půdního fondu – ovšem výhradně v návaznosti na dálnice a silnice první třídy. „Vzdálenost pět set metrů maximálně kilometr od dopravní stavby je pro umístění průmyslové stavby logická. Frekventovaná doprava je podle nás v rozporu s bonitou půdy. Naopak pro umístění průmyslových staveb je klíčová. I environmentální dopady jsou pak sdružené a tudíž eliminované,“ domnívá se Michal Diviš. Podle jeho týmu projednávané změny stavební legislativy by měly napomoci urychlení povolovacího řízení a dalších procesů v případě umístění stavby na tzv. brownfield.
Celková situace je na trhu rozvojových pozemků v 1. pololetí letošního roku ve znamení obezřetnosti a vyčkávání. K dispozici je relativní dostatek pozemků s vydaným povolením, které čekají na konkrétního nájemce nebo investora. Výhodu budou mít majitelé v regionech, kam budou směřovat strategické investice, což platí například i pro záměr tzv. Gigafactory, o jejíž výstavbu usiluje v rámci evropské soutěže i vláda České republiky.
Na rozdíl od jiných segmentů trhu s nemovitostmi segment průmyslových staveb není poznamenán cenou stavebních prací ani materiálů. Záměry, za nimiž stojí 108 REAL ESTATE, zůstávají na straně stavebních nákladů na podobné úrovni jako v loňském roce.