H1: Praha má jednu z nejnižších neobsazeností kanceláří v Evropě

Neobsazenost kanceláří v Praze: 5,9 % proti 9,7 % v Evropě

BNP Paribas Real Estate sleduje 34 kancelářských trhů v Evropě. Průměrná neobsazenost na nich ve 2. čtvrtletí 2026 vzrostla meziročně o 0,3 procentního bodu na 9,7 %. Praha je s 5,9 % výrazně pod tímto průměrem. Nižší hodnotu vykazují jen Vídeň (3,9 %), Lucemburk (4,5 %) a Toulouse (4,7 %).

V regionu je rozdíl ještě zřetelnější. Varšava má 8,5 %, Budapešť 12,2 % a Bukurešť 13,3 %. Pro srovnání: Paříž má 14,2 %, Frankfurt 11,8 % a Berlín 9,6 %.

Proč neobsazenost v Evropě roste

Není to kvůli novým budovám. Výstavba je v Evropě omezená a velká část připravovaných projektů je už předem pronajatá. Neobsazenost roste hlavně proto, že firmy uvolňují starší prostory a stěhují se do menších, ale kvalitnějších kanceláří.

Kancelářská poptávka v Evropě zároveň zpomalila. V 18 hlavních městech se v 1. pololetí 2026 pronajalo 3,64 milionu m², tedy o 9 % méně než před rokem. Chyběly hlavně velké transakce.

Flight to quality: rozdíl mezi centrem a okrajem se zvětšuje

Nájemci se stěhují za kvalitou (tzv. flight to quality). Hledají moderní budovy třídy A v dobře dostupných lokalitách. Ve 13 sledovaných městech je proto průměrná neobsazenost v centrálních obchodních čtvrtích (CBD) 5,7 %, mimo ně ale 12,2 %.

Stejný posun je vidět na nájemném. Prime nájemné na hlavních evropských trzích meziročně vzrostlo o 6,2 %. Průměrné efektivní nájemné vzrostlo jen o 1,0 %. V Praze je prime nájemné podle BNP Paribas Real Estate 360 € za m² ročně, tedy zhruba 30 € za m² měsíčně.

Co to znamená pro firmy, které hledají kanceláře

Když je moderních kanceláří málo, mají nájemci menší výběr a slabší vyjednávací pozici. Doporučujeme:

• Začít s předstihem. Pokud vám nájemní smlouva končí v příštích 12–24 měsících, je čas zmapovat trh.
• Porovnat prodloužení a stěhování. Na trhu s nízkou neobsazeností může být prodloužení smlouvy za lepších podmínek výhodnější než stěhování.
• Zvážit lokality mimo centrum. Fungují tam, kde je dobrá dopravní dostupnost a kvalitní okolí. Samotná nižší cena nestačí.
• Sledovat projekty ve výstavbě. Pronajmout si prostory v budově ještě před dokončením (pre-lease) často znamená širší výběr.

Závěr

Praha patří mezi evropské trhy s nejméně volnými kancelářemi. Pro majitele budov to znamená stabilní trh. Pro nájemce to znamená, že dobré prostory je potřeba hledat dřív a s jasným zadáním.

Hledáte kanceláře v Praze nebo řešíte prodloužení nájmu? Tým Office Agency 108 REAL ESTATE vám připraví přehled dostupných prostor a srovnání podmínek.