Pronájem průmyslových prostor v Česku vloni překonal očekávání – nabídku rozšíří dalších 1,5 milionů metrů
1,3 milionů čtverečních metrů nově pronajatých skladů a výrobních prostor. Tento výjimečný výsledek za rok 2025 nejlépe dokládá důvěru firem v český trh. Nově realizovaná poptávka jde napříč všemi segmenty – zájem mají průmyslové a strojírenské firmy, logistické odvětví, maloobchod včetně e-commerce. Konkurenceschopnost tuzemského trhu průmyslových nemovitostí je vyjádřena celkovým součtem uzavřených nájemních smluv, včetně prodloužení a přejednání – téměř 2,2 milionu čtverečních metrů industriálních ploch.
Podle dat realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE přitom aktivita nájemců v posledních měsících 2025 akcelerovala a velmi dobře se vyvíjí i první týdny letošního roku. Developeři se zkušeností z předchozích ekonomických cyklů i přes skvělé výsledky zahajují nové projekty s velkou obezřetností a takřka výhradně jen na základě zajištění budoucích nájemců či vlastníků. Vloni bylo dokončeno 771 000 m2 nových logistických a výrobních prostor. Odložená poptávka se odrazí na výrazném nárůstu letos – očekává se zprovoznění 1,4 mil. m² průmyslových ploch.
„Přes rekordní čísla nehovoříme o euforii, spíše o opatrném optimismu. Trend musí potvrdit i letošní rok. Vidíme značné regionální rozdíly, kdy například v Jihomoravském kraji dochází k poklesu nájemného, stagnuje rovněž okolí Plzně, kde se neobsazenost zvyšuje. Nájemci i koncoví vlastníci jsou mnohem náročnější – nestačím jim jen dobrá adresa a obvyklý standard. Chtějí výkon, stabilitu a predikovatelné náklady na energie, ESG či certifikace. Technologie se stávají stejně důležité jako dopravní dostupnost,“
říká Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE.
Konkrétně firmy požadují stále častěji kvalitní chlazení, vyšší standardy měření a řízení spotřeby, rostou nároky na kapacitu serverů či pokročilé prvky bezpečnosti a monitoring. Souvisí to s pokračující robotizací, automatizací i vlivem AI i na výrobní a logistickou oblast.
Pokud jde o výši nájemného, regionální rozdíly dosahují až 2 EUR/m²/měsíc. V roce 2025 vykazoval nejvyšší průměrné nájemné tradičně prstenec moderních průmyslových parků v okolí Prahy, kde se hodnota pohybovala na úrovni 7,13 EUR/m2/měsíc. Mezi nejdražší kraje patří vedle Středočeského ještě regiony Liberecký a Královéhradecký. Na opačném konci spektra se nacházely moderní průmyslové haly v Olomouckém kraji, kde průměrné nájemné dosáhlo 5,15 EUR/m2/měsíc. Nízké hodnoty zaznamenaly rovněž Moravskoslezský kraj (5,33 EUR/m²/měsíc) a Zlínský kraj (5,38 EUR/m²/měsíc). Průměrné nájemné se ve 4. čtvrtletí ustálilo na 6 EUR/m²/měsíc, přičemž nejvyšší dosažené nájemné v závěru roku činilo 7,85 EUR/m2/měsíc.
Na nájemném se doposud neprojevila nebývalá aktivita nájemců, která provázela poslední měsíce loňského roku. Uzavřeno bylo téměř 80 pronájmů na plochy nad 1000 m2. Mezi největší transakce patřil předpronájem necelých 52 000 m2 nezveřejněnou společností v Panattoni Business Parku Joseph v Mostě, dále prodloužení nájemní smlouvy nezveřejněným logistickým operátorem na přibližně 46 000 m2 v P3 Parku při dálnici D1 a renegociace více než 35 000 m2 pro nezveřejněnou výrobní společnost v CTParku Brno. Mezi další významné nové transakce se řadí výroba Reckitt v chomutovském GARBE Parku (35 000 m2), důvěrným automotive dodavatelem v Panattoni Business Park Cheb (necelých 28 000 m2), nezveřejněná výrobní firma v Panattoni Park Stříbro (18 000 m2) nebo iPrice ve VGP Parku Vyškov se zhruba 17 500 m2.
Podle Matěje Indry, Head of Industrial Agency ve 108 REAL ESTATE, zaznamenává útlum spekulativní výstavba bez předem zajištěného nájemce. V důsledku toho i klesá objem staveb ve fázi shell and core.
„Určitě není vhodné hodnotit výkonnost segmentu průmyslových nemovitostí pouze podle neobsazenosti nebo objemu zakonzervovaných hrubých staveb. Naopak, jde o disponibilní prostory, které hrají roli v řadě výběrových řízení nadnárodních firem a mohou být dokončeny velmi rychle. Je zdravé, aby si trh držel určité procento takových hal.“
To však není případ skladových a výrobních prostor, které budou dokončeny v letošním roce. Naprostá většina z nich je již obsazena nebo se nachází ve finálních fázích jednání s konkrétními nájemci. Jde přitom o plochou vysoce nadstandardní industriální stavby: přibližně třetinu z nové nabídky 1,4 mil. čtverečních metrů, o které se trh letos rozroste, tvoří pouhých šest průmyslových hal! Největší se přitom stane dle využitelné podlažní plochy budova v Panattoni Parku Cheb.
Analýza 108 REAL ESTATE dokládá, že poptávka nájemců je vyvážená a diverzifikovaná. Zasahuje prakticky všechny oblasti, škálovaná je i velikost transakcí – od těch v zásadě strategických až po množinu menších pronájmů do 3000 čtverečních metrů. Právě tato kategorie je už prakticky nedostupná v okolí Prahy.
V roce 2025 zesílil trend, kdy si obchodní firmy pronajímají plochy napřímo a teprve následně vybírají logistické operátory. Dříve bylo častější, že skladovací plochy poptávali v rámci komplexních distribučních služeb. Důvodem je soustavná optimalizace nákladů.
„Očekáváme, že v rámci vnitřního trhu poroste poptávka po plochách ze strany e-commerce firem. Stojí za tím nové clo 3 EUR za každou položku v zásilce do hodnoty 150 EUR ze zemí mimo Evropskou unii, které má začít platit od letošního července,“
dodává Matěj Indra.
Indikativní poptávky z konce roku 2025 i na začátku letošního roku nasvědčují tomu, že Česká republika je díky své ekonomické a relativně i politické stabilitě, stejně jako bezpečnostní situaci, v hledáčku několika velkých globálních firem, jež uvažují o expanzi nebo relokaci. Ostatně, výkonnost sektoru automotive, jenž je stále vnímán jako klíčový pro celé průmyslové odvětví v Česku, neklesá. Jeho tahouny zůstávají Toyota a skupina Škoda Auto, jejíž značky se staly 3. nejprodávanějšími v Evropě. Toyota rovněž ohlásila značné investice do rozšíření a modernizace výrobních kapacit ve svém závodě v Kolíně. V souladu s předchozími predikcemi 108 REAL ESTATE dochází k útlumu zájmu o elektrovozy Tesla, které agresivní cenovou politikou střídají zejména čínské značky v čele s BYD.