Firmy si pronajaly přes půl milionu m² skladových a výrobních hal, developeři s novými projekty vyčkávají
Pokud by aktivita developerů průmyslových nemovitostí závisela jen na zájmu nájemců, měl by český trh našlápnuto velmi dobře. Ve 3. čtvrtletí se pronajalo ještě více skladových a výrobních prostor než v předchozím kvartálu: od července do konce září byly podepsány nájemní smlouvy na více než 506 000 čtverečních metrů industriálních hal, z toho nové pronájmy tvořily 302 000 m². To je podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE v dlouhodobém kontextu nadstandardní výsledek. A přesto se spekulativní výstavba nových průmyslových hal markantně zpomalila. Developeři se soustředí na doobsazování stávajících prostor, včetně těch ve fázi shell and core – v aktivní nabídce je zhruba 1 milion čtverečních metrů moderních ploch. Průměrné nájemné se aktuálně pohybuje kolem 5,9 EUR za m² a měsíc, nejvyšší nájemné v prémiových lokalitách dosahuje 7,3 EUR.
Ze statistik 108 REAL ESTATE vyplývá, že zdrženlivost developerů při zahajování výstavby i přípravě nových záměrů nesouvisí s rostoucí neobsazeností. Ta naopak klesla z 5,04 % ve 2. čtvrtletí na aktuálních 4,83 %, což je velmi zdravá úroveň. Včetně ploch ve stavu shell and core dosáhla neobsazenost 7,43 %. „V širším kontextu vidíme mnoho proměnných, které mohou dopadnout i na tuzemskou ekonomiku, a tedy i na trh průmyslových prostor. Jde hlavně o nadále velmi nejasnou blízkou budoucnost německého automobilového průmyslu, zatímco tomu českému se daří velice dobře. A rovněž riziko strmého růstu cen energií a pohonných hmot, což bedlivě sledují výrobci, dopravci i prodejci,“ vysvětluje Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE, která působí v klíčových zemích CEE a má tudíž možnost mezinárodního srovnání. O velmi zodpovědném přístupu developerů působících v Česku svědčí, že objem pronajatých prostor převyšuje dokončené plochy – ve třetím čtvrtletí přibylo 268 240 m².
Vývoj od července do konce září ukazuje na utlumení, nikoliv úplně zastavení nové výstavby. Již rozestavěné haly se dokončují a obsazují. Probíhá rovněž výstavba pro předem známé nájemce. Téměř k nule však kleslo zahajování spekulativní výstavby – podle 108 REAL ESTATE je to dáno hlavně silnou konkurencí v podobě dokončených staveb i těch ve fázi shell and core. Doložit to lze na výčtu dokončených projektů. Nová hala J&T v Nymburku o ploše 30 000 m² je nadále k dispozici. Většina dokončených prostor však má svého klienta. V Mošnově u Ostravy předala developerská společnost GRIDARCH ve sledovaném období klíčovému nájemci BMW halu v areálu GRIDARCH Park Ostrava Mošnov. Z větších staveb byla dále dokončena jednotka pro klienta Rossmann v CTParku Prague North o ploše 32 000 m² nebo jednotka v CTPark Brno South o velikosti 16 974 m² rovněž pronajatá klientovi.
Třetí čtvrtletí překvapilo tím, že v realizovaných transakcích po delší době převážila logistika nad výrobou. U nových nájemních transakcí připadlo distribuci 167 000 m² nových ploch, výrobním společnostem 95 000 m². Zbytek, 38 000 m², připadl ostatním sektorům. Podle Matěje Indry, Head of Industrial Agency v 108 REAL ESTATE, to nemusí znamenat hlubší proměnu poptávky. V případě výroby jde o cyklický výkyv, naopak segment logistiky určuje příprava na blížící se vánoční sezónu, ale také synergický efekt expanze čínských firem nejen z oblasti e-commerce: „Dva majoritní hráči, tedy Temu a Shein, jsou velmi aktivní na polském trhu. S ohledem na propojenost dodavatelských řetězců se jejich vliv velmi záhy projeví i v českém prostředí.“
Protiváhou expanze mnoha retailových firem je riziko rostoucích nákladů. Jde především o ceny pohonných hmot a energií. Vývoj cen už neurčuje jen válka na Ukrajině, ale také nadále nestabilní situace v Hormuzském průlivu. Regulace cen, respektive marží, je napříč Evropou dlouhodobě neudržitelná. A stejně jako v roce 2022 by se mohla podílet na růstu inflace, a tedy i spotřebitelských cen.
Analytici 108 REAL ESTATE však nadále vidí na trhu nadprůměrnou aktivitu nájemců. Na rozdíl například od kancelářského segmentu do Česka stále přicházejí nové společnosti. Jejich zájem je rozložen napříč většinou regionů. Z oblasti skladování a distribuce patří k nejvýznamnějším pronájmům 44 500 m² Ecologistics v EQT Park Prague North. V Panattoni Business Park Kladno I si pronajal nezveřejněný klient 29 000 m², další nejmenovaný nájemce z oblasti výroby obsadil 29 000 m² v D+D Parku Kosmonosy II.
Značné rozdíly jsou v dostupné nabídce průmyslových prostor mezi jednotlivými regiony. Zatímco Liberecký, Jihočeský, Zlínský kraj vykazují nulovou neobsazenost, v Moravskoslezském kraji dosahuje 14,5 %, v Olomouckém se blíží 14 % a na úrovni pod 11 % zůstává v Plzeňském kraji. Do nabídky neobsazených prostor jsou však započítávány i stavby ve fázi shell and core.