Trend v pronájmu kanceláří v Evropě: firmy poptávají menší prostory, ale jsou ochotny za ně zaplatit vyšší nájem
Hybridní organizace práce a zaměstnání na dálku patří k hlavním důvodům slabší výkonnosti trhu kancelářských prostor v Evropě v prvním pololetí letošního roku. Na klesající objem uzavřených pronájmů má ovšem vliv také opatrný přístup nájemců daný nejistým vývojem ekonomiky. A rovněž nedostatek větších kvalitních ploch k pronájmu, hlavně v atraktivních částech evropských metropolí. Zatímco poptávka po špičkových kancelářských prostorách roste v Barceloně, Bruselu nebo v Dublinu, tradiční trhy v Londýně, Paříži, Miláně či v největších německých městech zaznamenávají meziroční dvojciferný propad pronájmů. Potřeba nájemců se podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE zjevně proměňuje – převládá zájem o menší, kvalitnější prostory v atraktivních lokalitách, za které jsou firmy ochotny platit vyšší nájemné. To nejvyšší meziročně vzrostlo o téměř 5 %.
Situace v české metropoli je trochu odlišná, přestože především v oblastech Prahy 1, 4 a 8 přetrvává nedostatek dostupných moderních kanceláří s plochou nad 1 000 m2.
„Strukturální poptávka po kvalitních kancelářích zůstává robustní. Táhnou ji především technologické společnosti, zdravotnictví, farmaceutický sektor a finanční sektor – banky a pojišťovny. Přibývá ale starších administrativních budov, jejichž vlastníci zvažují jiné využití – i s ohledem na značné investice do modernizace. Týká se to i některých kancelářských staveb, které přišly nebo zřejmě přijdou o kotevní nájemce,“ konstatuje Lena Popová, vedoucí pronájmu kancelářských prostor ve 108 REAL ESTATE.
Určitá proměna byla v prvním pololetí letošního roku patrná také na úrovni start-upů, které i v důsledku ztíženého financování hromadně poptávají plochy v coworkingových centrech. Hlavně pražský kancelářský trh, definovaný 5,8% neobsazeností, by do roku 2028 mohl získat větší dynamiku díky více než 300 000 m2 v nyní rozestavěných budovách. Vysokou poptávku potvrzuje fakt, že zhruba 60 % aktuálně realizovaných ploch je již předpronajato. To vše vytváří podmínky pro konstantní růst nájemného, a to nejen v centru Prahy, ale i ve vnitřním městě.
Práce na dálku (remote) a hybridní organizace pracovních týmů patří k hlavním faktorům zdrženlivé poptávky po nových kancelářích v Evropě. V Česku se zaměstnavatelé už vloni začali vracet k prezenční podobě práce, v evropském kontextu jde ale spíše o výjimku. Hybridní práce s částečnou docházkou do zaměstnání nebo převážná práce na dálku vedou k proměně významu kanceláří: už nejsou automaticky každodenním pracovním místem pro všechny, stávají se spíše prostorem pro týmová jednání, schůzky, prezentace a reprezentaci. I velké firmy kvůli tomu preferují menší a vysoce kvalitní prostory.
„To je zásadní signál: nejde pouze o cyklické zpomalení ekonomiky, ale i o změnu způsobu, jak firmy kanceláře využívají,“ doplňuje Michal Bílý, vedoucí průzkumu trhu ve 108 REAL ESTATE, která pro analýzu využila studie alianční BNP Paribas Real Estate.
Mnozí nájemci sníženou potřebu plochy využívají pro růst kvality kanceláří – interiérů a celých budov. ESG je standard; certifikace BREEAM a LEED jsou dnes základním požadavkem, nikoli konkurenční výhodou. To ostatně platí i pro pražský kancelářský trh a ukazuje velkou výhodu nových budov s kvalitní dostupností – nikoliv autem, ale především veřejnou dopravou.
„Stále častěji se setkáváme s požadavky na identitu místa, kam se chce zájemce stěhovat. Znamená to dostatečnou nabídku služeb, gastronomie, kvalitní veřejný prostor. Do zázemí pro zaměstnance můžeme zařadit také volnočasové aktivity jako fitness nebo osobnostní rozvoj,“ sdílí svou zkušenost Lena Popová.
Z přehledu evropského kancelářského trhu vyplývá citelný pokles velkých transakcí. To je další rozdíl oproti České republice, kde alespoň v Praze zůstává poptávka na úrovni korporací vysoká – mimo jiné pro umisťování centrál (headquarters). Je to dáno ideální polohou ve středu Evropy s napojením na všechny trhy. Pokračuje díky tomu trend z loňského roku, kdy hrubá realizovaná poptávka dosáhla v Praze druhé nejvyšší hodnoty v historii: 573 400 m². V evropských metropolích je důvodem obezřetného přístupu nájemců vedle proměny organizace práce rovněž nejistý vývoj tamních ekonomik.
Opatrnost se však nemusí nutně projevovat ve finančních úsporách. Naopak, navzdory slabší poptávce v evropských městech s výjimkou Prahy nájemné u prémiových kanceláří roste. Jak bylo uvedeno, firmy preferují kvalitu prostředí před kvantitou. Chtějí remote zaměstnance motivovat k tomu, aby docházeli do kanceláří: v rámci kancelářských prostor tak nabízejí zázemí pro sociální kontakt, týmovou energii, kreativní prostředí, firemní kulturu, mentoring či neformální komunikaci. Kancelář se tak mění z běžného pracovního místa na strategický nástroj řízení lidí a firemní kultury.
„V tomto směru je situace v Praze podobná. Starší nebo hůře dostupné kancelářské budovy, které nenabízejí protihodnotu práce z domova nebo na dálku, mají na trhu stále složitější pozici. Zde naopak vidíme odchody nájemců a propad zájmu. V důsledku je to jen nižší nájemné, kvůli kterému se vlastníci snaží prostory zaplnit. Uvažování nájemců v době remote práce bych přiblížila ústupem od více metrů směrem ke kvalitnějším metrům,“ zmiňuje Lena Popová.
Tým 108 REAL ESTATE se domnívá, že pouze nízké nájemné nebude k přilákání nájemců stačit. Především kancelářské budovy v sekundárních nebo terciárních lokalitách budou čelit tlaku na pobídky a modernizaci. Rozhodující pro udržení obsazenosti jsou ESG standardy, dobrá dostupnost s vybudovanou infrastrukturou a kvalita prostor. V případě nových budov mimo centrum nebo centra v dílčích pražských čtvrtích budou muset nabídnout dopravní dostupnost, služby a identitu místa. I přesto nelze vyloučit, že se s rostoucí nabídkou nových kanceláří na atraktivních místech budou objevovat projekty konverzí administrativních prostor na plochy k bydlení – takové úvahy se týkají bývalého centra České spořitelny v Praze 4 nebo 4D center v Kodaňské ulici v Praze 10.