Evropské kancelářské trhy v 1. pololetí 2026: nižší poptávka, ale rostoucí prime nájmy a prohlubující se polarizace

Poptávka po kancelářích v hlavních evropských městech v 1. pololetí 2026 klesla o 9 % meziročně, a to hlavně kvůli chybějícím velkým transakcím. Prime nájmy přesto dál rostou — v hlavních trzích o 6,2 % meziročně — poháněné nedostatkem kvalitních prostor kategorie A. Neobsazenost se zvýšila na 9,6 %, zůstává ale silně polarizovaná: prime lokality v centrech měst jsou téměř plné, zatímco na periferii se prostor uvolňuje. Vyplývá to z reportu Office Market Europe Q2 2026 výzkumného týmu BNP Paribas Real Estate, aliančního partnera 108 REAL ESTATE pro region střední a jihovýchodní Evropy.

Poptávka: nájemci vybírají kvalitu, ne kvantitu

Celkový objem pronájmů kancelářských ploch napříč 18 hlavními evropskými trhy dosáhl v 1. pololetí 2026 3,64 milionu m², což je o 9 % méně meziročně a zároveň o 9 % pod pětiletým průměrem. Hlavním důvodem je nedostatek velkých transakcí — v náročném ekonomickém prostředí zůstávají nájemci obezřetní a upřednostňují menší, nejkvalitnější prostory (best-in-class) v prime lokalitách.

Vývoj byl ale výrazně rozdílný trh od trhu:

• Rostly: Berlín (373 tis. m², +51 %), Mnichov (354 tis. m², +38 %), Barcelona (201 tis. m², +35 %), Varšava (217 tis. m², +25 %), Řím (+24 %), Brusel (144 tis. m², +12 %).
• Klesaly: Frankfurt (173 tis. m², −53 %), Madrid (198 tis. m², −29 %), Milán (−29 %), centrální Paříž (628 tis. m², −13 %), centrální Londýn (531 tis. m², −7 %).

Šestice hlavních německých trhů byla jako celek stabilní (1,25 mil. m², −3 %). V Paříži nejvíc utrpěl segment velkých celků nad 5 000 m², kde aktivita spadla o 48 %. V Londýně naopak zaujalo oživení West Endu, kde pronájmy meziročně vzrostly o 39 %.

Region CEE táhla Varšava, která se s meziročním růstem o 25 % zařadila mezi nejsilnější evropské trhy a udržela se v souladu se svým pětiletým průměrem.

Mezi nejvýznamnější transakce pololetí patřily: Proximus (Brusel, 38 200 m²), Airbus Defense & Space (širší Paříž, 36 800 m²), německé spolkové ministerstvo (Berlín, 31 000 m²), Inditex (Barcelona, 30 000 m²) a Visa Europe (Varšava, 17 300 m²).

Nájmy: prime nadále roste, nůžky vůči průměru se rozevírají

Prime nájmy v hlavních evropských trzích vzrostly meziročně o 6,2 %, zatímco čisté efektivní průměrné nájmy jen o 1,0 %. Rozdílná dynamika ukazuje na rostoucí polarizaci trhu: nejkvalitnější prostory drží ceny díky silné poptávce a nedostatku ploch kategorie A, u sekundárních lokalit naopak roste tlak na pobídky.

Nejrychleji zdražovaly Barcelona (+23 %), Milán (+13 %) a centrální Paříž, Hamburk a Mnichov (shodně +8 %). Nejnovější data ale naznačují, že tempo růstu se na některých trzích začíná zpomalovat.

Pro srovnání, prime nájmy v regionu podle přehledu BNP Paribas Real Estate (€/m²/rok): Praha 360, Varšava 360, Vídeň 354, Budapešť 336, Bukurešť 264.

Neobsazenost: roste, ale extrémně nerovnoměrně

Evropská míra neobsazenosti dosáhla ke konci června 2026 9,6 % (+40 bazických bodů meziročně, 28 trhů). Za růstem stojí spíš utlumená poptávka než nová výstavba — developerská aktivita je omezená a velká část připravovaných projektů je už předpronajata.

Trh přitom zůstává silně rozdělený: průměrná neobsazenost v centrech měst (CBD) je jen 5,7 %, mimo centra ale 12,2 %. V nejlepších CBD je nabídka minimální — Barcelona CBD 1,0 %, Řím CBD 1,1 %, Milán CBD 3,1 %, Mnichov CBD 3,5 %. Pokles neobsazenosti zaznamenaly Barcelona, Madrid, Varšava, Dublin a centrální Londýn.

Co si z toho odnést

Trend „flight to quality" — příklon nájemců ke kvalitě a prime lokalitám — je pro region střední a jihovýchodní Evropy zásadní. Znamená stabilní poptávku po moderních, dobře dostupných budovách a rostoucí polarizaci mezi špičkovými a sekundárními prostory, kterou budou muset zohlednit jak nájemci, tak investoři a majitelé.

Evropská data potvrzují to, co vidíme i u nás v regionu: firmy nehledají víc metrů, hledají lepší metry. Kvalitní prostor v dobré lokalitě je nedostatkové zboží a jeho hodnota poroste dál, zatímco starší budovy mimo centra budou muset o nájemce bojovat pobídkami." Jakub Holec, CEO, 108 REAL ESTATE.